房地产业作为国民经济的重要组成部分，对于加快城市化进程、带动产业发展、促进区域经济增长等方面具有重要推动作用。近年来，我市全面落实“房住不炒”要求，坚持稳地价、稳房价、稳预期不动摇，房地产业与全国一样经历了爆发增长、快速发展和回归理性的阶段。当前，在国家宏观调控政策下，如何推进房地产业健康有序稳定发展，已成为迫切需要思考的重要课题。近期，我们深入相关县区、部门和企业，对房地产发展情况进行了专题调研。

一、发展现状

“十三五”以来，我市房地产规模不断壮大，销售市场活跃，总体高位运行，为推动经济社会发展作出了积极贡献。

（一）对经济贡献明显增强。至2021年底，全市房地产业增加值达106.12亿元，是2015年末的2.2倍、年均增长14.01%；在经济总量中的占比达6%（低于全国平均水平0.78个百分点），与2015年相比，增加了1.33个百分点。房地产业税收占全市税收总额的10%以上。比如，汉台区2021年房地产税收占全区税收总额的26%以上，支撑作用尤为明显。

（二）投资规模快速增长。“十三五”以来，全市共备案实施房地产项目427个，累计完成投资860.5亿元、年均增长21.3%。2021年，共实施项目329个，完成投资217.46亿元、占固定资产投资比重达15.5%（低于全国平均水平11.6个百分点），与2015年相比，实施项目增加59个、投资规模增长219%、占固定资产投资比重提高7.7个百分点。

（三）建设面积持续扩大。“十三五”以来，全市房地产累计新开工面积2043.47万平方米、年均增长14.3%；房屋竣工面积751.68万平方米、年均增长5.6%。2021年，全市房地产施工总面积达1695.28万平方米，与2015年相比增长85.2%；其中，新开工447.22万平方米，是2015年的2.2倍；房屋竣工152.19万平方米、较2015年增长38.7%。

（四）房产企业发展壮大。近年来，随着碧桂园、雅居乐、世贸、荣盛等一批国内百强房企入驻汉中，我市房地产开发企业规模实力不断增强。至2021年底，全市共有房地产开发企业276户、与2015年相比增加65户、增长30.8%；企业资产总额达846.71亿元，是2015年的2.6倍，年均增长17.1%；房地产主营业务收入107.13亿元，是2015年的2.8倍，年均增长18.6%。

（五）市场销售不断增加。“十三五”以来，全市累计销售商品房面积1301.6万平方米、销售额598.6亿元，年均分别增长14.9%、24.5%。2021年，商品房销售面积286.75万平方米、销售额152.95亿元，与2015年相比分别增长130%、273%。同时，从商品房合同网签销售成交价格来看，2021年，我市商品房均价5334元/平方米，较2015年增长162.3%。

二、存在问题

虽然我市房地产业发展总体平稳增长，但受国家宏观政策调控和市场环境影响，市场运行持续收紧，出现了一些不容忽视的困难和问题。

（一）市场预期偏弱，下行态势持续扩大。受全国房地产行业发展大势和恒大资金流动性风险影响，波及全市房地产市场，影响了群众购房信心，市场预期普遍偏弱。特别是从今年一季度情况看，全市新开工面积、房屋竣工面积同比分别下降30%、63.4%；商品房销售面积和二手房交易面积分别下降28%、26%。至4月底，商品住宅待售面积266.34万平方米，比2021年末增长5.2%；商品住宅库存去化周期13.1个月，高于2021年底2.3个月，较去年同期增加4.2个月。

（二）国家政策影响，房企融资不断收紧。受国家金融调控政策影响，房地产开发企业到位资金持续缩紧。2021年，我市房地产企业到位资金210.36亿元、增长12.8%，同比回落3.4个百分点，同时，企业贷款、自筹资金及预收款、个人按揭贷款等其他到位资金增长全面回落。特别是今年一季度，房企到位资金仅为43.49亿元，较上年末回落9.9个百分点。随着销售下滑，房地产项目销售按揭回款困难，个别企业资金链出现问题。

（三）材料价格上涨，开发成本持续增长。近年来，受国际大宗商品价格上涨因素的影响，建筑材料价格持续攀升，同时，在房地产开发过程中，需要增加配套养老托育、物业用房等公共用房，造成项目建设成本和售价大幅上涨，导致商品房销量持续下滑，特别是商业用房严重滞销。

（四）土地供应困难，限制项目开发建设。从近10年房地产业土地供应情况看，商服用地和住宅用地供给波动较大，与“十二五”期间相比，总体呈下降趋势。主要因新土地政策实施，土地审批难度增大、周期延长，土地价格持续上涨，开发企业投资欲望下降，特别是受批而未供和闲置土地消化处置问题以及土地规划调整限制等多重因素影响，新入市开发用地急剧减少，致使新项目引入较少，开工项目锐减。

（五）供需结构错位，县区发展不平衡。随着改善性住房需求增长，群众对高品质住房需求不断提升，但由于部分房产企业管理运营水平不高、实力不强，开发楼盘档次低，公共服务设施配套不足，无法满足群众需求。同时，受人口因素影响，县区发展差异化程度大，从我市发展情况看，常住人口较多的汉台、南郑、城固、西乡等县区房地产投资在全市占比均在两位数以上，而人口较少的县区占比较低。

三、几点建议

时至今日，房地产业依然是我市重要支柱产业之一。我们必须坚持问题导向，客观研判，以精准务实之举推动房地产业健康有序稳妥发展。

（一）提高认识，坚定市场信心。对我市而言，尽管房地产业出现了一些波动，发展遇到了一些困难和挑战，但是长期向好、平稳健康发展的基础坚实，未来发展还有很大的空间。从宏观层面看，今年4月29日，中共中央政治局会议对房地产发展作出部署，房地产政策维稳信号更为明确，主基调偏暖，住房金融政策将转为以呵护为主，从供需两方面将给予足够支持，这为房地产市场持续回暖带来重大机遇。从政策保障看，央行、银保监会、财政部等多部门“政策春风”陆续出台，国家城镇化建设《意见》将深入实施，必将加速推进新型城镇化进程，这为房地产业发展带来有利契机。从自身基础看，随着我市现代化区域中心城市加快建设，城市规模不断扩大，“四个在汉中”对外影响力不断增强，汉中生态环境和高品质教育等优势充分显现，必将吸引更多的外埠人员来汉投资置业，这为房地产业发展提供了强劲支撑。我们必须牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，抢抓国家政策调整机遇期，突出重点、分类施策，加快制定出台一揽子支持政策，正确引导市场预期，激发市场主体发展活力，促进房地产业良性循环和健康发展。

（二）分类施策，统筹推进发展。一是提升规划水平。突出规划引领，结合国土空间总体规划、控制性详规等，衔接国民经济与社会发展规划，统筹考虑汉中人口规模、产业分布、空间布局等要素，有的放矢编制年度房地产发展规划，同步做好棚户区改造、老旧小区改造计划规划，指导县区根据实际情况“一城一策”编制建设项目修建性详细规划和设计方案，科学合理确定开发时度效。二是突出发展重点。根据市域人口分布、城市土地供应、商品住房库存量和市场供求变化情况，坚持因城施策、突出发展重点，把中心城区作为房地产业发展的重中之重，在政策扶持、要素保障方面给予大力支持，促进提质增效扩规模；鼓励其他县区根据自身特色推动房地产业与学研、医养、旅居等新业态融合发展。三是实施片区开发。创新片区开发模式，提升规划设计水平，统筹布局教育、医疗、养老、运动等公共基础设施，优化商住配建比例，合理安排商业商务用房开发量，优化中小套型和群众改善性高品质普通商品住房比例。

（三）打造品牌，提升发展质量。一是打造高品质住宅。明确城市宜居小区规划建设标准，根据土地面积、配套设施、环境绿化、容积率等要素，科学规划建设一批体现城市特色、生活便利、环境优美的宜居小区。鼓励开发建设一批环境绿化好、容积率低的精品、高端、改善性优质小区，户型规划设计兼顾二孩、老龄化等新需求，提升住宅人性化水平，增强经济性、实用性。鼓励龙头企业利用资金、技术等优势，全力打造品牌项目和高品质楼盘，满足群众改善性住房合理需求。鼓励房产企业抱团取暖，聚焦园区、学校等区域，开发一批保障性住房和改善性高品质住房。二是做大做强房产企业。加大对国内百强房企的招引力度，带动本地企业发展。鼓励创办房地产企业实体。引导本地房产企业提升自身管理水平和投资运行能力，支持企业通过兼并重组发展壮大，打造一批资质高、实力强的本地龙头企业，增强竞争力。鼓励房产企业加快推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，积极发展装配式建筑，大力推广绿色建筑，促进房地产建筑产业转型升级。三是提升物业服务质量。以促进物业服务向“专业化、规模化、制度化”发展为方向，健全物业管理机制，加强物业服务活动监管，规范物业服务和收费标准，鼓励物业服务企业做大做强，提升物业服务质量水平，不断满足业主多样化服务需求。

（四）创新举措，破解发展难题。一是做好土地供应。落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。加强住宅用地供应“五类”调控目标管理，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，加快推进批而未供和闲置土地消化处置，盘活城市闲置和低效用地，灵活确定竞价方式，严格土地转让管理，降低土地开发成本，提高土地供应能力。二是加大金融支持。落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，在关键指标不触及警戒线的情况下，增加对住房领域的按揭贷款支持，适度下调房贷利率，做好房产企业贷款支持，充分满足房地产开发企业、建筑企业和购房者合理信贷需求。探索通过鼓励金融机构给予信贷支持、政府给予补贴等方式，加大对外地客户来汉落户置业支持力度。三是优化住房公积金使用政策。加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。对生育二孩、三孩家庭购买首套住房和二套住房的，在符合政策前提下下调首付款比例，提高住房公积金贷款额度上限，增加对引进人才公积金贷款额度和住房补贴力度。四是降低开发成本。探索试行房地产开发企业用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。规范砂石采运，做好疫情期间材料运输保障，降低企业原材料成本。持续深化“放管服”改革，优化项目报批程序、提高审批效率，缩短项目运行时间成本。

（五）加强监管，守住风险底线。一是防范化解风险隐患。发挥专班作用，加大工作力度，妥善化解恒大问题风险隐患，同时做好其他房地产项目的隐患排查和化解，将不良影响降到最低。提高商品房预售条件，逐步探索推行商品房现房销售制度，降低购房者风险。二是加强房产市场监管。优化商品房预售资金监管，合理确定商品房预售资金监管额度，定期对商品房预售资金监管情况开展检查，守住风险底线。探索构建以信用为核心的新型市场监管机制，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管，持续整治和规范房地产市场秩序，坚决打击投机性炒房行为，稳定商品住房销售和市场预期。三是完善市场信息机制。建立房地产市场信息公开发布制度，完善市场监测分析机制，及时发现市场运行中的新情况、新问题。及时、准确发布商品房预售许可、可售房源、限售房源、已售房源、在建工程抵押房源等成交信息和价格信息，杜绝“一房二售”、捂盘惜售、边售边抵、虚假宣传等损害消费者利益的行为，促进房地产业良性循环健康发展。